固定資産税・都市計画税の概要
固定資産税の概要
固定資産税は、１月１日（賦課期日）現在の土地、家屋、償却資産（これらを「固定資産」といいます。）の所有者に対し、その固定資産の価格をもとに算定される税額を、その固定資産の所在する市町村が課税する税金です。
ただし、東京都２３区においては、特例で都が課税することになっています。
都市計画税の概要
都市計画税は、都市計画事業又は土地区画整理事業に要する費用に充てるために、目的税として課税されるものです。
都市計画税は、１月１日（賦課期日）現在の土地、家屋の所有者に対して、その固定資産の価格をもとに算定される税額を、その固定資産の所在する市町村が課税する税金です。
ただし、東京都２３区においては、特例で都が課税することになっています。
固定資産税、都市計画税が課せられる固定資産
◆固定資産税が課せられる固定資産には、「土地」「家屋」「償却資産」があります。
◆都市計画税が課せられるものは、都市計画区域内に所在する「土地」「家屋」であり、償却資産は対象とはなりません。
①土地
田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、その他の土地（雑種地）をいいます。
②家屋
住家、店舗、工場（発電所・変電所含む）、倉庫、その他の建物をいいます。
③償却資産
償却資産とは、土地及び家屋以外の「事業の用に供することができる資産」で、その減価償却額又は減価償却費が「法人税法又は所得税法の規定による所得の計算上、損金又は必要な経費に算入されるもの」をいいます。
固定資産の納税義務者
納税義務者
固定資産税を納める人（納税義務者）は、その年度の１月１日の固定資産（土地、家屋、償却資産）の所有者として、「固定資産課税台帳」に登録されている方となります。
「固定資産台帳」への登録については、以下のような流れで行われます。
①土地、家屋の場合
法務局での登記簿等に登記された所有者情報が、市町村に連絡され、市町村で「固定資産課税台帳」に登録されます。
このため、土地や家屋の場合には、市町村等への特別な申告は、必要ありません。
②償却資産
１月１日に償却資産を所有する事業主は、償却資産が所在する市町村（東京23区は都税事務所）に「償却資産の申告書」を提出する必要があります。（申告書の提出期限は、1月31日となります。）
当該申告書に基づいて、市町村が「固定資産課税台帳」に固定資産を登録します。
年度途中で売却した場合
固定資産税は、あくまで毎年１月１日現在の登記簿等に所有者として登記されている人に対して課税されます。
1月2日以降に所有権の移転が行われても、納税義務者は変更されません。
年度の途中で売却した場合であっても、あくまで１月１日現在の所有者が、１年分の固定資産税を納付する必要があります。
このため、現実の固定資産の売買取引などでは、譲受人から譲渡人に対して「固定資産税の日割額」の精算払い等が行われています。
固定資産税の納付
固定資産税、都市計画税は、通常4 回の納期に分けて納付することになります。
具体的な納付の期日は、市町村の条例で定められますが、おおむね以下のような納期となります。
（ただし、末日が休日の場合には、納期限が休日明け等に設定されます。）
- 第１期： ６月１日から６月末日まで
- 第２期 ：９月１日から９月末日まで
- 第３期 ：１２月１日から１２月末日まで
- 第４期 ：２月１日から２月末まで
納付書につきましては、上記の各月の上旬に、納付義務者に送付されます。
固定資産税、都市計画税の計算式
１月１日に「家屋（建物）」を所有している場合には、家屋に対する固定資産税、都市計画税の納税義務を負います。
固定資産税及び都市計画税の税額計算式は、以下のようになります。
◆固定資産税
| 課税標準額※１ × 税率（1.4％）※２ － 軽減額 |
◆都市計画税
| 課税標準額※１ × 税率（0.3％）※２ － 軽減額 |
◆ 脚注
※１：固定資産税や都市計画税の税額計算では、「実際の売買価額」等に税率を乗じて計算されるのではなく、市町村で計算される「課税標準額」に基づいて計算されます。
※２：固定資産税の税率は、1.4％となります。
都市計画税の税率は、市町村により異なります。東京23区の場合には、0.3％となります。
家屋の課税標準額
家屋の課税標準額
固定資産税及び都市計画税の税額は、「課税標準額」に「税率」を乗じて計算されます。
このため「課税標準額」とは何かを理解する必要があります。
家屋の固定資産税及び都市計画税の税額計算で使用される「課税標準額」は、「固定資産税評価額」と原則一致します。
| 家屋の課税標準額 ＝ 「固定資産税評価額」 |
家屋の固定資産税評価額
家屋の固定資産税評価額は、「実際に家屋を建設するためにかかった費用や購入価額」により評価されるのではなく、「再建築費を基準として評価する方法（再建築価格方式）」により計算された金額となります。
◆再建築価格
再建築価格とは、評価する時点において、評価の対象となった家屋と同一のものをその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費を求め、その家屋の建築後の経過年数に応じた減価を考慮し、その家屋の価格を求めるものです。
具体的には、以下の計算式により計算します。
| 家屋の評価額 ＝単位当たり再建築費評点※１ ×経年減点補正率※２ ×床面積 ×評点一点当たりの価額※３ |
◆脚注
※１：単位当たり再建築費評点
⇒どのような資材をどれだけ使用しているかを点数にしたものです。
※２：経年減点補正率
⇒構造及び用途等の区分に応じて設定されている、建築後の経過年数に対応した価値の減価率です。
※３：評点一点当たりの価額
⇒地域に応じた物価水準と工事原価に含まれていない設計管理費、一般管理費等負担額の費用を考慮して、評点あたりに決定された再建築費の金額です。（単価のようなものです。）
評価替え
家屋の固定資産税評価額は、３年ごとに評価額を見直す制度がとられています。
すなわち、原則として、３年間は家屋の固定資産評価額は据え置かれます。
本来なら毎年評価替えを行い、これによって得られる「適正な評価額」をもとに課税を行うことが理想的ですが、膨大な量の家屋について毎年度評価を見直すことは、実務的には、事実上、不可能であること等の理由から、家屋の固定資産税評価額は、３年ごとに評価替えされる制度が採用されています。
軽減額・免除（東京23区の場合）
家屋に対する固定資産税、都市計画税につきましては、各種の減額措置があります。
（1）新築住宅に対する固定資産税の減額措置
要件
居住部分の床面積の割合が２分の１以上で、１戸あたりの床面積が50㎡以上（共同貸家住宅については40㎡）、280㎡以下の住宅を新築した場合。
減額
新たに課税される年度から３年度分（３階建て以上の耐火・準耐火建築物は５年度分）の固定資産税（居住部分で、１戸あたり120㎡相当分までを限度）が２分の１減額されます。
（2） 認定長期優良住宅に対する固定資産税の減額措置
要件
新築住宅に対する減額の適用の要件を満たす家屋のうち、平成21 年６月４日以降に新築された認定長期優良住宅はである場合で、
新築された年の翌年（１月１日新築の場合はその年）の１月末までに、減額措置適用の申告をした場合。
減額措置
減額期間が新たに課税される年度から５年度分（３階建て以上の耐火・準耐火建築物は７年度分）となります。
（3） 耐震化のための建替えを行った住宅に対する固定資産税・都市計画税の減免措置
要件
昭和57 年１月１日以前からある家屋を取り壊し、当該家屋に代えて、平成27 年12 月31 日までに新築された住宅のうち、一定の要件を満たす場合で、新築された年の翌々年（１月１日新築の場合は翌年）の２月末までに、減免措置適用の申告をした場合。
減免措置
新たに課税される年度から３年度分の固定資産税・都市計画税が全額減免されます。
（4） 耐震化のための改修を行った住宅に対する固定資産税・都市計画税の減免
要件
昭和57 年１月１日以前からある住宅を、平成27 年12 月31 日までの間に、現行の耐震基準に適合させるように改修工事を施した住宅のうち、一定の要件を満たす場合で、改修工事完了後３ヶ月以内に減免措置適用の申告をした場合。
減免措置
工事完了日の翌年度分の固定資産税・都市計画税（居住部分で、１戸あたり120㎡相当分までを限度）が全額減免されます。
（5） バリアフリー改修・省エネ改修を行った住宅に対する固定資産税の減額
要件
バリアフリー改修及び省エネ（熱損失防止）改修工事を行った住宅のうち、一定の要件を満たす場合で、改修工事完了後３ヶ月以内に減額措置適用の申告をした場合。
減額措置
工事完了日の翌年度分の固定資産税（バリアフリー改修については、居住部分で、１戸あたり100㎡相当分までを限度、省エネ改修については、居住部分で、１戸あたり120㎡相当分までを限度）を３分の１減額します。
（6） 東日本大震災・原発事故に係る代替家屋を取得した場合の固定資産税・都市計画税の減額
東日本大震災により滅失・損壊した家屋又は原子力発電所の事故に係る警戒区域内に所在した家屋の代替家屋を取得した場合、減額制度があります。
（7） 不燃化特区内において不燃化のための建替えを行った住宅に対する固定資産税・都市計画税の減免
不燃化特区内における建替えで、一定の要件を満たすものについては、減免制度があります。
固定資産税、都市計画税の計算式
１月１日に「土地」を所有している場合には、土地に対する固定資産税、都市計画税の納税義務を負います。
固定資産税及び都市計画税の税額計算式は、以下のようになります。
◆固定資産税
| 課税標準額※１ × 税率（1.4％）※２ － 軽減額 |
◆都市計画税
| 課税標準額※１ × 税率（0.3％）※２ － 軽減額 |
◆ 脚注
※１：固定資産税や都市計画税の税額計算では、「実際の売買価額」等に税率を乗じて計算されるのではなく、市町村で計算される「課税標準額」に基づいて計算されます。
※２：固定資産税の税率は、1.4％となります。
都市計画税の税率は、市町村により異なります。東京23区の場合には、0.3％となります。
土地の課税標準額の決定プロセス
「住宅用地」と「住宅用地以外の土地」の把握
固定資産税及び都市計画税の税額は、「課税標準額」に「税率」を乗じて計算されます。
このため「課税標準額」とは何かを理解する必要があります。
土地の場合には、家屋とは違い、単純に「課税標準額」＝「固定資産税評価額」とはなりません。
土地の場合には、いくつかのプロセスを経て「課税標準額」が計算されます。
また、このプロセスは、「住宅用地」と「住宅用地以外の土地」とで違いがあります。
このため、まず、固定資産税、都市計画税の課税対象となる土地が、いづれの土地に該当するかの把握が必要となります。
「住宅用地」の課税標準額の決定
住宅用地の場合には、以下のプロセスに従って、固定資産税・都市計画税の課税標準額が決定されます。
住宅用地については、「住宅用地に対する特例措置」が適用される点に特徴があります。
| １．固定資産税評価額の決定
⇓ ２．住宅用地に対する特例措置の適用 ⇓ ３．住宅用地の負担調整措置の適用 |
「住宅用地以外の土地」の課税標準額の決定
住宅用地以外の土地の場合には、以下のプロセスに従って、固定資産税・都市計画税の課税標準額が決定されます。
| １．固定資産税評価額の決定 ⇓
２．商業地等の負担調整措置の適用 |
土地の課税標準額の計算プロセスの要素
プロセス１：土地の固定資産税評価額
土地に対する固定資産税、都市計画税の課税標準額の計算プロセスは、まず、「土地の固定資産税評価額」の決定から始まります。土地の固定資産税評価額は、以下の方法により決定されます。
「固定資産評価基準」に基づき、街路に沿接する「標準的な土地」の単位当たりの価格である路線価が決定されます。
次に、この路線価に基づいて各土地について画地計算法を適用して評価額が求められます。
このような決定方式を「路線価方式」といいます。
現在の固定資産税評価額は、公示価額※１の70％程度となるように計算がなされています。
◆脚注
※１：地価公示制度とは、地価公示法に基づいて、国土交通省が、毎年１月１日における標準地を選定して「正常な価格」を判定し公示するものです。
この制度で公示される「公示地価」は、市場の需給動向を反映した中立公正な価格となるよう不動産鑑定士の鑑定評価に基づき価格が決定され、一般の土地の取引価格の指標となるような「土地の価額」を示したものとなります。
◇詳細はこちら⇒土地の公的評価額
プロセス２：住宅用地に対する特例措置
土地が住宅用地に該当する場合には、固定資産税、都市計画税の課税標準額の計算プロセスにおいて、税負担を軽減する目的で「課税標準の特例措置」が適用されます。
このため、住宅用地については、「課税標準額」が、「固定資産税評価額」から低くなるような特例措置が施されています。
固定資産税及び都市計画税の「課税標準」は、以下の特例率を「固定資産税評価額」に乗じて計算されます。
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 住宅用地で住宅1戸につき 200m2までの部分 |
固定資産税評価額×1/6 | 固定資産税評価額×1/3 |
| 200㎡を超える部分 | 固定資産税評価額×1/3 | 固定資産税評価額×2/3 |
【固定資産税】
・200m2以下の部分の課税標準は、固定資産税評価額の「6分の1」の金額となります。
・200m2を超える部分の課税標準は、固定資産税評価額の「3分の1」の金額となります。
【都市計画税】
・200m2以下の部分の課税標準は、固定資産税評価額の「3分の1」の金額となります。
・200m2を超える部分の課税標準は、固定資産税評価額の「3分の2」の金額となります。
【マンションの場合】
マンション等については、マンション全体に対してではなく、それぞれの戸ごとに、特例措置が適用されます。
プロセス３：負担調整措置
「住宅用地の課税標準額を決定する第３のプロセス」及び「住宅用地以外の土地の課税標準額を決定する第２のプロセス」として、「負担調整措置」というものが適用されます。
負担調整措置とは
平成６年度に評価の均衡を図るため、土地の固定資産税評価額の水準を全国一律に「地価公示価格等の70％」を目途とする評価替えが行われました。
そして、土地に係る固定資産税、都市計画税の課税標準額は、この【「地価公示価格等の70％」を目途に決定された「固定資産税評価額」】に基づいて計算される金額が、本来的なものとして位置づけられました。
この結果、平成６年度の評価額が急激に上昇することとなりました。（全国平均では、平成５年度評価額に比べ、平成６年の評価額は、全国平均で４倍に急上昇しました。）
このため、これまで相対的に少額の固定資産税しか支払っていなかった地域では、固定資産税等の大幅な増税となってしまう現象が生じてきました。
ただし、急激な固定資産税等の増税は、納税者に対して大きな負担となることから、毎年少しずつ固定資産税が増加するような措置が施されました。
これが「負担調整措置」といわれるものです。
負担調整措置の調整
・「前年度の課税標準額」が、「固定資産税評価額を公示地価の70％程度として計算した課税標準」に満たない場合
⇒「本年度の課税標準」を段階的に引き上げる調整が行われます。
・「前年度の課税標準額」が「固定資産税評価額を公示地価の70％程度として計算した課税標準」に達している場合
⇒「本年度の課税標準額」を「固定資産税評価額を公示地価の70％程度として計算した課税標準」として計算されます。
◇具体的な措置の内容⇒負担調整措置
評価替え
土地の固定資産税評価額は、３年ごとに評価額を見直す制度がとられています。
すなわち、原則として、３年間は土地の固定資産評価額は据え置かれます。
ただし、土地の場合には、上記の「負担調整措置」がなされるために、３年に１回行われる固定資産税評価額の変更だけでなく、毎年課税標準額の見直しが行われます。
軽減額・免除(東京23区の場合）
土地に対する固定資産税、都市計画税につきましては、各種の減額措置があります。
（1） 税額前年度の1.1倍を超える土地に対する条例減額
固定資産税・都市計画税の税額が、前年度の税額に1.1 を乗じて得た額を超える場合には、条例により当該超える額に相当する税額を減額する措置が行われます。
（2） 小規模住宅用地に対する都市計画税の軽減
小規模住宅用地（住宅１戸につき200㎡までの土地）に対する都市計画税額の２分の１を軽減する措置が行われます。
（3） 小規模非住宅用地に対する固定資産税・都市計画税の減免
一画地の面積が400㎡以下の非住宅用地について、200㎡までの固定資産税・都市計画税の税額の２割が減免されます。
ただし、個人又は資本金等が１億円以下の法人が所有するものに限られます。
（4） 公共の用に供する道路の非課税
土地の一部が「公共の用に供する道路」として使用されている場合には、固定資産税・都市計画税が非課税となります。
（5） 不燃化特区内において老朽住宅を除去した土地に対する固定資産税・都市計画税の減免
不燃化特区内において老朽住宅を除却した土地で、一定の要件を満たすものについては、減免制度があります。
「住宅用地」と「住宅用地以外の土地」の区分
土地の場合には、課税標準額の決定にあたって、「住宅用地」と「住宅用地以外の土地」を区分する必要があります。
上記の区分の結果、固定資産税、都市計画税の課税対象となる土地が「住宅用地」に該当した場合には、「住宅用地の特例措置」が適用され、「土地の課税標準額」がそれ以外の土地と比較して大幅に減額されるメリットが生じます。
住宅用地
住宅用地
住宅用地とは毎年１月１日現在、次のいずれかに該当するものをいいます。
| (1) | ・専用住宅※１の敷地の用に供されている土地で ・その上に存在する家屋の総床面積の１０倍までの土地 |
| (2) | ・併用住宅※２の敷地の用に供されている土地のうち、 ・その「土地面積」に「下表の率※３」を乗じて得た面積に相当する土地 ’、 ・ただし、土地面積がその上に存在する家屋の床面積の10 倍を超えているときは、 「床面積の10 倍の面積」に「下表の率※３」を乗じた面積となります。 |
◆脚注
※１：専ら人の居住の用に供する家屋をいいます。
※２：その一部を人の居住の用に供されている家屋で、その家屋の床面積に対する居住部分の割合が４分の１以上あるものをいいます。
（住居部分の割合が1/4未満の場合には、住宅用地とはみなされません。）
※３：下表の率とは以下の率をいいます。
| 家屋の種類 | 居住部分の割合※ | 率 |
| 下に掲げるもの以外の家屋 | 1/4以上1/2未満 | 0.5 |
| 1/2以上 | 1.0 | |
| 地上５階以上ある耐火建築物の場合 | 1/4以上1/2未満 | 0.5 |
| 1/2以上3/4未満 | 0.75 | |
| 3/4以上 | 1.0 |
※居住部分の割合＝居住部分の床面積／家屋の総床面積
「住宅用地」、「住宅用地以外の土地」の具体例
①住宅用地の例
- 住宅用家屋（専用住宅・アパート等）の敷地
- 住宅用家屋の敷地と一体となっている庭
- 自家用駐車場
② 住宅用地以外の土地（非住宅用地）の例
- 業務用家屋（店舗、事務所、工場、倉庫、旅館等）の敷地
- 駐車場
- 資材置場
- 空地（住宅建築予定地を含む）
- 住宅建築中の土地
建設中の土地の取り扱い
①住宅を新築中の土地
１月１日現在、「住宅を建設のため工事中の土地」や「住宅建設予定地」は住宅用地にはなりません。
これらの土地については、駐車場や店舗・事務所と同じ非住宅用地として固定資産税、都市計画税の課税標準額が計算されます。
②住宅建替え中の土地
１月１日現在、工事中の土地や建設予定地は原則として住宅用地の特例が適用されませんが、一定の要件に該当する場合には、住宅が完成するまでに通常必要と認められる工事期間について、住宅建替え中の土地として、「住宅用地の特例」が継続して適用されます。
この場合には、「固定資産税の住宅用地等申告書」による申告が必要となります。
住宅用地の申告
住宅用地等に関する申告
固定資産税・都市計画税の「住宅用地の特例措置」を受けるためには、「固定資産税の住宅用地等申告書」により申告を行う必要があります。
申告は、市町村に行います（東京２３区については、都税事務所）。
申告が必要な場合
土地や家屋の状況に変更があった場合で、具体的には、以下の場合です。
| (1) | 住宅を新築又は増築した場合 |
| (2) | 住宅を建て替える場合 |
| (3) | 住宅の全部又は一部を取り壊した場合 |
| (4) | 家屋の全部又は一部の用途を変更した場合（例 店舗を住宅に変更等） |
| (5) | 土地の用途（利用状況）を変更した場合（例 住宅の敷地を駐車場に変更等） |
申告期限
申告が必要となる事由が生じた年の翌年の１月３１日までです。
